Kupnja u najam kuće

Ako nikad niste posjedovali dom, "Najam vs. kupovina"jedna je od najvažnijih odluka koju ćete ikada donijeti. Nekoliko je faktora koje trebate uzeti u obzir prije nego što krenete u kretnju.

Usporedni grafikon

Kupnja kuće nasuprot najmu grafikona za usporedbu kuće

	Kupnja doma	Iznajmljivanje kuće
Plaćanje unaprijed	Visoka - predujam, hipotekarne naknade	Niska - najamnina za prvi i prošli mjesec i sigurnosni depozit
održavanje	Kupac se mora održavati	Stanodavac se mora održavati
Izmjene svojstva	Kupac može izvršiti preinake, preuređivanje, dodavanje entiteta	Iznajmljivači obično ne smiju vršiti nikakve izmjene na svojstvu

Sadržaj: Kupnja u najam kuće

• 1 Ima li to financijskog smisla?
• 2 Hipoteka na kamate
• 3 Oportunitetni trošak predujma
• 4 poreza
• 5 Povećanje najamnine s inflacijom
• 6 Vrednovanje vrijednosti kuće
• 7 Transakcijski troškovi pri kupnji
• 8 Provizije brokera pri prodaji
• 9 Vrijeme i trud
• 10 Količina najma
• 11 Reference

Ima li to financijskog smisla?

Za većinu ljudi kupovina kuće dijelom je investicijska odluka. Novac potrošen na iznajmljivanje često se smatra novcem u odvodu - da ga se više nikada ne vidi. Ali ovo nije cjelovita slika. Odluka o najamnini u odnosu na kupovinu mora sadržavati nekoliko varijabli:

1. Kamate na hipoteku
2. Oportunitetni trošak otplate
3. Porezi
4. Povećanje najamnine s inflacijom
5. Vrednovanje vrijednosti kuće
6. Transakcijski troškovi prilikom kupnje
7. Provizije posrednika prilikom prodaje
8. Vrijeme i trud u kupnji, prodaji i održavanju kuće (subjektivno - teško je kvantificirati)

Iako svaki od ovih faktora može biti kompliciran parametar sam po sebi, možete napraviti neke realne pretpostavke za započinjanje analize. Kako vam postaje ugodno s modelom odluke, možete ga prilagoditi dodavanju više parametara ili rješavanju veće složenosti.

Kamate na hipoteku

Ovisno o vašoj kreditnoj povijesti i situaciji u zaposlenosti / primanju, kamata koju ste dobili postaje oprezna. Također možete odlučiti želite li uzeti zajam s fiksnom stopom ili zajam s promjenjivom stopom. Za analizu najamnine u odnosu na kupovinu pretpostavite fiksnu stopu. Recimo da je iznos vašeg kredita 200 000 USD, a kamatna stopa 6,5% (fiksna) tijekom 20 godina. To se izjednačava s mjesečnom stopom od otprilike 0,54% i 1,491 USD mjesečnim isplatama. Tijekom 20 godina, zajmodavcu ćete platiti 357,875 USD - od toga 200 000 USD ide za vaš glavni zajam, a 157,875 USD bit će isplaćeno kao kamata.

Zanimljivo kod hipotekarnih plaćanja je da iako se mjesečne isplate ne mijenjaju tijekom 20 godina, iznos te fiksne mjesečne isplate koji ide prema kamatama u odnosu na iznos koji smanjuje zaostalu glavnicu varira svaki mjesec. Jednostavno rečeno, u prvih nekoliko godina hipoteke, većina vaših plaćanja ići će prema kamatama i vi ćete jedva čipirati glavnicu. U posljednjih nekoliko godina, većina plaćanja bit će prema glavnici.

U našem primjeru od 1491 USD mjesečnih plaćanja tijekom 20 godina, prosječna kamata iznosi 1.071 USD mjesečno u prvoj godini i samo 51 USD u zadnjoj godini vaše hipoteke.

Zašto je to važno?

U prvih nekoliko godina hipoteke, preostali iznos zajma jedva opada. Dakle, ako planirate živjeti u kući samo nekoliko godina, vaš kapital (vrijednost kuće - neizmireni iznos zajma) nije baš visok.

Oportunitetni trošak otplate

Dostojan popust (15% od vrijednosti kuće) obično snižava kamatnu stopu koju ćete morati platiti. Recimo da ste otplatili 40.000 američkih dolara kao predujam prilikom kupovine kuće. Ovih 40.000 dolara je poput ulaganja koja ulažete u imovinu (svoju kuću) u nadi da će to sredstvo cijeniti. Ako biste uložili 40.000 USD u internetski štedni račun, mogli biste zaraditi 5% kamate (bez rizika) svake godine. Ako ulažete u kapital i budete li sretni, prinosi bi mogli biti i veći.

Ukratko, onemogućavate priliku uložiti taj iznos u drugu imovinu koja može osigurati povrat. Pretpostavimo da imate i druge mogućnosti ulaganja za koje znate da će vam donijeti (X) povrat ulaganja. Ovaj "X" igra važnu ulogu u financijskom modelu najma u odnosu na kupovinu.

Porezi

Što plaćate

Kada kupite kuću, platit ćete porez na imovinu. Ovisno o tome gdje živite, porez na imovinu može biti oko 0,5 do 1% vrijednosti vašeg doma.

Što ste uštedjeli

Porez na imovinu koju plaćate, kao i plaćanja kamata koje izvršite u godini obojica su odbitni. Ovdje je činjenica da možete zatražiti ove porezne odbitke samo ako podesite svoje odbitke, a ne uzimate standardni odbitak..

Koliko uštedite

U vrlo osnovnoj simulaciji matematike, pretpostavimo da:

• Godišnji porez na imovinu = 2000 USD (A)
• Isplate kamata izvršenih u godini = 12 000 USD (B)
• Dostupan standardni odbitak = 8 000 USD (C)
• Vaš porezni okvir - 28%
• Vaš prihod - 85.000 USD

Ako kupite kuću i odredite odbitak, vaš oporezivi dohodak smanjit će se za 14 000 USD (A + B). Ako iznajmite, vaš oporezivi dohodak smanjit će se za 8000 USD (C). Dakle, "neto učinak" kupovine kuće na oporezivi dohodak iznosi 6000 dolara (A + B-C). A neto ušteda poreza godišnje je 28% od 6000 USD, tj. $ 1.680.

Za hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, plaćanja kamata koje izvršite bit će najviša u prvoj godini i smanjivat će se u sljedećim godinama jer se preostala glavnica postupno smanjuje.

Povećanje najamnine s inflacijom

U izgradnji financijskog modela za usporedbu najma i kupnje kuće, možemo pretpostaviti fiksne mjesečne isplate s hipotekom s fiksnom stopom. Ali u scenariju najma, očekuje se da će se najamnina povećati tijekom sljedećih 20-30 godina. Godišnje povećanje stanarine može se pretpostaviti da bude 2-3% - sinkronizirano sa stopom inflacije.

Trebate usporediti novčani tok za kupnju (mjesečna rata, provizije vlasnika kuće, osiguranje itd.) S najamninom. Uzmite u obzir i oportunitetne troškove ulaganja (Najam - Mjesečna rata ili obrnuto, ovisno o tome koji je veći).

Vrednovanje vrijednosti kuće

Dugoročno (20-30 godina) može se pretpostaviti da cijene kuća u prosjeku cijene oko 5% svake godine. Taj postotak može varirati ovisno o mjestu u kojem živite i imate li obiteljsku kuću, gradsku kuću ili stan. Ovaj broj ima značajan utjecaj na ishod financijskog modela najamnine u odnosu na kupovinu.

Transakcijski troškovi prilikom kupnje

Postoje brojni transakcijski troškovi koji će se dogoditi prilikom kupovine kuće. Kućna inspekcija, odvjetničke naknade, zatvaranje hipoteke, naknada za zastupanje, porezi, naknade za prijavu itd. Tretirajte ovaj iznos kao što biste tretirali uplatu (u smislu troškova da propustite priliku da taj novac uložite negdje drugdje).

Provizije posrednika prilikom prodaje

Prodavatelj obično plaća proviziju kako kupcima, tako i prodavačevim agentima. S 3% svaka, ova provizija obično radi na 6% od vrijednosti kuće. Kao što možete pretpostaviti, to ima značajan utjecaj na financijski model. Možete odabrati rad bez agenata i pretpostaviti 3% ili manje troškove provizije na svom modelu.

Vrijeme i trud

Traženje kuće iz snova može vas oporezivati ​​i može vam oduzeti puno vremena i truda.

Kada iznajmljujete, iznajmljivač je odgovoran za popravljanje većine stvari koje obično idu po zlu u kuću (vodovod itd.). Ali kad kupite dom, vi ste odgovorni za svako održavanje.

Ljudi će možda trebati napraviti nekoliko poteza i potrošiti vrijeme i trud kada pokušavaju prodati kuću.

Najamnine

Jedan od načina da se utvrdi hoće li se kupiti ili unajmiti je pogled na omjer najamnina: kupoprodajna cijena tipične kuće podijeljena s godišnjim najamom slične kuće. Kada je omjer najamnine iznad 20, to znači da biste trebali razmotriti najam. Između 15 i 20, naklonite se iznajmljivanju, osim ako pronađete dom koji vam se stvarno sviđa i planirate ostati u njemu duže vrijeme. Ako je omjer najamnine ispod 15, ima smisla kupiti.

Omjer najamnine za velika gradska područja u SAD-u dostupan je na web stranici New York Timesa.

Reference

• Najam u odnosu na vlastite: 7 čimbenika koje čak i vlasnici kuća trebaju uzeti u obzir - Merrill Lynch