Protjerivanje u odnosu na kratku prodaju

Kada dužnik dosljedno ne uspije izvršiti hipotekarno plaćanje, imovina se isključuje. U ovrhe, zajmodavac preuzima vlasništvo nad imovinom i iseljava dužnika. Iznajmljena imovina može se prodati na aukciji ili putem tradicionalnih agencija za promet nekretnina. Za zajmoprimce, ovrha vrlo štetno utječe na njihov kreditni rezultat.

kratka prodaja često se koristi kao alternativa ovrhama jer ublažava dodatne naknade i troškove i za vjerovnika i za zajmoprimca. Negativni utjecaj na kreditni rezultat dužnika obično je manji kod kratke prodaje nego u ovrhama, ali kratka prodaja obično uključuje puno više papira za sve strane.

Usporedni grafikon

Usporedni grafikon naspram kratkog rasprodaje

	Ovrhe	Kratka prodaja
Možda će vam biti plaćen poticaj za preseljenje 3000 dolara ili više	Ne	Da
Koristi se kad	Neplaćeni zajmoprimci u pogledu plaćanja	Zajmoprimac ne može izvršiti hipoteku, duguje više od trenutne vrijednosti kuće, a zajmodavac pristaje.
Prodao	Zajmodavac	Vlasnik kuće
Način prodaje	Na aukciji na prodajnom mjestu povjerenika	agent za nekretnine
Utjecaj na kreditni rezultat i kreditnu povijest	Pada 200 - 400 bodova. Izvješće ostaje 7 godina.	Baci 50 - 150 bodova. Navedeno na kreditnom izvještaju ako vjerovnik prijavi smanjenje duga agencijama za izvještavanje o kreditima.
Inicirao	Zajmodavac	Vlasnik kuće
Budući zajmovi	Obavezno izvijestiti o budućim zahtjevima za kredit	O budućim zahtjevima za kredit svibanj ili ne mora biti izvješćen
Tko ima kontrolu nad nekretninama	Zajmodavac	Vlasnik kuće
Ograničenja za buduće kupnje kuća	Ispunjava uvjete za kupnju nakon pet godina s ograničenjima ili 7 godina bez ograničenja	Moguće je kupiti odmah pod određenim okolnostima

Sadržaj: foreclosure vs kratka prodaja

• 1 Prihvatljivost i upotreba
• 2 Kako djeluju ovrhe i kratka prodaja?
  • 2.1 Postupak ovrhe
  • 2.2 Postupak kratke prodaje
• 3 Komplikacije za kupce u ovrhama u odnosu na kratku prodaju
• 4 Kreditna ocjena
• 5 Buduće vlasništvo nad domovima
• 6 Nedavne vijesti o ovrhama
• 7 Reference

Ispunjavanje i upotreba

Oduzimanje novca koristi se kada vlasnik kuće neplati naplate zajma. Zajmodavac preuzima posjed, koji je dan kao zalog za zajam. Nakon što je imovina isključena, zajmodavac ga stavlja na prodaju i koristi prihod za nadoknadu hipoteke.

Kratka prodaja dostupna je zajmoprimcima kada duguju više od trenutne vrijednosti kuće u kojoj se nalaze na tržištu. Kratka prodaja može se koristiti i u situacijama kada je vlasnik kuće aktivan na hipoteci i kad su zaostali. No, odobrenje zajmodavca potrebno je prije završetka kratke prodaje; zajmodavci nisu obvezni prihvatiti kratku prodaju.

Kako djeluju ovrhe i kratka prodaja?

Postupak ovrhe

Ovisno o državi u kojoj zajmoprimac živi, ​​ovrha može uključivati ​​ili ne mora uključivati ​​sudski sustav. Pogledajte Sudska ovrha i nepravosnažna ovrha za više informacija.

Nakon tri do šest mjeseci propuštenih plaćanja, zajmodavac će zabilježiti obavijest o neispunjenju, koja obavještava dužnika da mu je suočen ovrha i daje mu rok za vraćanje stvari kako bi stvari ispravio otplatom dugova ili rješavanjem bilo kakvih drugih sporova. Duljina razdoblja vraćanja ovisi o državi, s tim što su neke države dužnicima dale samo pet dana za rješavanje sporova i dugova, a druge dajući dužnicima do 90 dana.

Ako se neplaćeni iznos hipoteke ne isplati u roku od tri mjeseca, vlasnik kuće dobiva obavijest o prodaji. Nakon toga imovina se prodaje na aukciji putem povjerenika najvišem ponuđaču, koji mora platiti gotovinom u roku od 24 sata. Uvodna ponuda obično je jednaka dugovanju zajma i svim dodatnim odvjetničkim naknadama koje je banka možda pretrpjela.

Ovdje je video koji uspoređuje postupak i utjecaj ovrha na kratku prodaju na temelju pet glavnih kriterija:

Postupak kratke prodaje

Kada je tržišna vrijednost imovine manja od otplaćene glavnice hipoteke, a dužnik si ne može priuštiti plaćanje hipoteke, zajmodavac (jedna ili više banaka) može odlučiti prihvatiti prodaju nakratko. U kratkoj prodaji, prihod od prodaje imovine ne zadovoljava hipoteku, što je jedan od razloga zašto zajmodavci mogu oklijevati da prihvate ponudu zajma za kratku prodaju. Svako neplaćeno stanje dugovano zajmodavcima nakon kraće prodaje poznato je kao nedostatak. Ugovori o kratkoj prodaji ne isključuju nužno zajmoprimce od njihovih obveza za vraćanje bilo kakvih nedostataka na zajmovima, osim ako se stranke posebno izričito dogovore.

U kratkoj prodaji, vlasnik kuće prodaje kuću na tržište nekretninama. Njime se upravlja kao i s bilo kojom drugom prodajom kuća. Nakon što vlasnik kuće prihvati ponudu, mora je prihvatiti i banka. Kratak rasprodaje može potrajati od 3 do 6 mjeseci, a njezin uspjeh nije zajamčen. Međutim, Federalna agencija za stambeno financiranje (FHFA) stvorila je nova pravila 2012. godine koji ovaj postupak čine lakšim i bržim. Primjerice, hipotekarni zajmodavci sada moraju odgovoriti na ponudu za kratku prodaju u roku od 30 dana od primitka.

FHFA je u kolovozu 2012. najavila mjere za kratku prodaju podvodnih domova - kuća u kojima je preostala hipoteka veća od trenutne tržišne vrijednosti kuće - lakše za vlasnike domova, uključujući pružanje pomoći osobama koje imaju financijske poteškoće, ali nisu propustile hipotekarna plaćanja. Prema planu, koji je stupio na snagu u studenom 2012. godine, samo su hipoteke za koje su garantovale Fannie Mae i Freddie Mac prihvatljive za ovu pomoć, a postoji ograničenje od 6000 dolara za iznos novca koji vlasnici drugih hipoteka mogu dobiti kada kratka prodaja bude završen. Ova je mjera namijenjena smanjenju vlasnika poticaja iz drugih hipoteka koji moraju prelagati svoj dio prihoda od prodaje od kuće, izbjegavajući na taj način kašnjenja i olakšavajući dovršetak prodaje. Nova pravila također omogućavaju vlasnicima kuća s propuštenim hipotekarnim plaćanjima i ozbiljnim financijskim problemima podnošenje manje dokumenata kojima se odobrava kratka prodaja. Vlasnici domova brže dobivaju odobrenje ako trpe financijske poteškoće poput izgubljenog posla, razvoda, smrti u obitelji ili selidbe posla..^[1]

Komplikacije za kupce u ovrhama u odnosu na kratku prodaju

Otkupa i kratka prodaja nude kupcima duboke popuste. Netko kupujući kuću u kratkoj prodaji može očekivati ​​da će kuća koštati 10% manje od obične kuće na tržištu; foreclosure su još jeftiniji, često za otprilike 30%.^[2] Međutim, ove kupnje nisu bez komplikacija.

Najčešći problem sa zabranjenim nekretninama je taj što se oni često prodaju "takvi kakvi jesu", pa će kuća možda trebati popravke, koji su ponekad vrlo skupi. Kada kupljena imovina koja se može zatvoriti na aukciji, kupac mora isti dan platiti gotovinu, što znači da ne može pregledati nekretninu, te stoga nema pojma o opsegu potrebnih popravki. Ponekad se od kupca isključene imovine može zatražiti neplaćeni porez na imovinu od prethodnog vlasnika. Konačno, zakoni o otkupu omogućavaju zajmoprimacima da potraže povrat svojih kuća, čak i ako su kuću prodali novom kupcu nakon ovrhe. To može izazvati mnoge komplikacije kupcima isključenih nekretnina.

I nekretnine za kratku prodaju također se često kupuju po nižim cijenama. Međutim, postupak može potrajati mnogo vremena. Kupnja nekretnine u kratkoj prodaji obično traje puno duže jer na prodaju ne moraju pristati samo kupci i prodavatelji. Svi zajmodavci koji imaju založno pravo na imanju moraju pristati i na prodaju. Ako je prva hipoteka izvornog zajmodavca ponovo prodala, sada je možda u vlasništvu više banaka. Ako postoji druga hipoteka na kuću, zajmodavci u drugoj hipoteci također mogu biti založni vlasnici. Dobijanje svih zajmodavaca za odobravanje kratke prodaje treba vremena i čak bi moglo spriječiti zaključivanje posla ako se zajmodavac ne slaže ili ako prodavač više ne može obavljati hipotekarne isplate tijekom dugog čekanja (i zbog toga se može zatvoriti). Za finaliziranje većine prodaje potrebno je 3 do 12 mjeseci. Nadalje, kratka prodaja je rizična za kupce i prodavače, jer banka može povući kuću s tržišta u bilo kojem trenutku bez ikakvih posljedica..

Kreditni rejting

Protupotraživanje može uzrokovati pad kreditnog rejtinga za 200 do 400 bodova. Na kreditnom izvještaju ostaje 7 godina. To može imati vrlo negativan utjecaj na buduće zaduživanje, pa čak i na prilike za posao, u slučajevima kada potencijalni poslodavac zahtijeva sigurnosnu provjeru svih zaposlenika. Ovrha je dio nečijeg javnog zapisa.

Kratka prodaja može prouzrokovati pad od 50 do 130 bodova u nečijem kreditnom rezultatu, mada je do većih smanjenja obično riječ zbog zajmoprimca koji ne ispunjava kredit. U kreditnim izvještajima navodi se da je zajam u kratkoj prodaji bio „podmiren“, „plaćen po dogovoru“ ili „plaćen u manje nego punom iznosu“.

Buduće vlasništvo nad domovima

Nakon ovrhe na kući, pojedinac ima pravo kupiti drugi dom za 5 godina, uz određena ograničenja, ili za 7 godina bez ikakvih ograničenja. Pojedinci moraju prijaviti ovrhu na svim budućim zahtjevima za kredit.

Nakon kratke prodaje, pojedinac će moći odmah kupiti novi dom ako njihove isplate nisu kasnile više od 30 dana, a zajmodavac ne zahtijeva da im vrati zajam. Međutim, pronalazak novog zajmodavca može biti težak.

Najnovije vijesti o ovrhu

Reference

• Wikipedia: Kratka prodaja (nekretnine)
• 'Kratka prodaja' za poboljšanje - Časopis Wall Street Journal
• Kako mogu dobiti novac za kraću prodaju? - About.com
• Prednosti i nedostaci kupnje ovrhe - FrontDoor.com