Zajam protiv hipoteke
Share
Hipoteka su vrste kredita koji su
Sadržaj: Zajam protiv hipoteke
- 1 Financijske i pravne definicije
- 1.1 Terminologija zajma i hipoteke
- 2 vrste kredita
- 2.1 Otvoreni i zatvoreni zajmovi
- 2.2 Osigurano u odnosu na neosigurano
- 2.3 Druge vrste kredita
- 3 vrste hipoteka
- 3.1 Hipoteke s fiksnom stopom
- 3.2 Hipotekarni zajmovi FHA
- 3.3 VA zajmovi za veterane
- 3.4 Ostale vrste hipoteka
- 4 ugovora o zajmu protiv hipoteke
- 5 Kako se oporezuju zajmovi i hipoteke
- 6 Predatorsko pozajmljivanje
- 7 Reference
Financijske i pravne definicije
Financijski, zajmovi su strukturirani između pojedinaca, grupa i / ili tvrtki kada jedna osoba ili subjekt daje novac drugoj s očekivanjem da će ga vratiti u određenom roku, obično s kamatama. Na primjer, banke često pozajmljuju novac osobama s dobrim kreditima koje žele kupiti automobil ili dom ili pokrenuti posao, a zajmoprimci taj novac vraćaju u određenom vremenskom roku. Pozajmljivanje i davanje zajma događa se i na razne druge načine. Pojedinci mogu pozajmljivati male dijelove novca brojnim drugima putem usluga razmjene paralelnih usluga poput Lending Cluba, a uobičajeno je da jedna osoba posudi još jedan novac za male kupnje..
Način na koji se zajam postupa legalno razlikuje se ovisno o vrsti zajma, kao što je hipoteka, i uvjetima utvrđenim u ugovoru o kreditu. Ti se ugovori ocjenjuju i provode prema Jedinstvenom trgovačkom kodeksu i sadrže podatke o uvjetima zajma, uvjetima otplate i kamatnim stopama; oni također uključuju detalje o posljedicama za propušteno plaćanje i neplaćanje. Federalni zakoni su postavljeni radi zaštite i vjerovnika i dužnika od financijske štete.
Iako se ljudi često zadužuju i pozajmljuju na manjim mjerilima bez ugovora ili mjenice, uvijek je preporučljivo imati pisani ugovor o zajmu, jer se financijski sporovi mogu rješavati jednostavnije i poštenije pismenim ugovorom nego usmenim ugovorom..
Terminologija zajma i hipoteke
Nekoliko termina se obično koristi kada se razgovara o kreditima i hipotekama. Važno ih je razumjeti prije posuđivanja ili pozajmljivanja.
- Glavni: Posuđeni iznos koji još nije vraćen, umanjen za kamate. Na primjer, ako je netko uzeo kredit od 5000 dolara i vratio 3000 dolara, glavnica iznosi 2000 dolara. Ne uzima u obzir kamate koje bi mogle dospjeti na preostalih 2.000 američkih dolara.
- Interes: "Naknada" koju vjerovnik naplaćuje dužniku za posudbu novca. Plaćanje kamata uvelike potiče vjerovnike na preuzimanje financijskog rizika od davanja novca, jer idealan scenarij rezultira time da vjerovnik zaradi sve povratne zajmove., plus neki postotak iznad toga; ovo čini dobar povrat ulaganja (ROI).
- Kamatna stopa: Stopa po kojoj se postotak glavnice - iznos zajma koji se još duguje - otplaćuje s kamatama u određenom vremenskom razdoblju. Izračunava se dijeljenjem glavnice s iznosom kamate.
- Godišnja postotna stopa (travanj): Troškovi zajma tijekom godine, uključujući sve i sve kamate, osiguranje i / ili naknade za porijeklo. Vidi također APR vs. kamatna stopa i APR vs. APY.
- Pre-kvalificirani: Predkvalifikacija za zajam je izvještaj financijske institucije koji pruža neobavezujuću i približnu procjenu iznosa koji osoba ispunjava uvjete za posudbu.
- Već potvrđen: Prethodno odobrenje zajma prvi je korak formalnog zahtjeva za kredit. Zajmodavac provjerava kreditni rejting i prihod dužnika prije odobrenja. Više informacija o prethodnom odobrenju i predkvalifikaciji.
- Polog: Gotovina koju dužnik daje unajmitelju unaprijed kao dio početne otplate zajma. 20% predujma za dom koji se procjenjuje na 213.000 dolara iznosio bi 42.600 dolara u gotovini; hipotekarni kredit pokrio bi preostale troškove i vratio se, s kamatama, tijekom vremena.
- pravo zaloge: Nešto što se koristi za osiguranje kredita, posebno hipoteke; zakonsko pravo zajmodavca ima na imovinu ili imovinu u slučaju da zajmoprimac propusti za otplatu zajma.
- Privatno hipotekarno osiguranje (PMI): Neki zajmoprimci - oni koji koriste ili FHA zajam ili konvencionalni zajam s uplaćenim ulogom manjim od 20% - potrebni su za kupnju hipotekarnog osiguranja, što štiti zajmoprimčeve mogućnosti da nastave plaćati hipoteku. Premije za hipotekarno osiguranje plaćaju se mjesečno i obično se spajaju s mjesečnim hipotekarnim plaćanjima, baš kao i osiguranje vlasnika kuće i porez na imovinu..
- plaćanje unaprijed: Plaćanje zajma djelomično ili u cijelosti prije njegova dospijeća. Neki zajmodavci zapravo kažnjavaju zajmoprimce kamatnom naknadom za prijevremenu otplatu jer uzrokuju da zajmodavci izgube na kamatama koje bi mogli ostvariti da je dužnik zadržao zajam duže vrijeme.
- Ovrhe: Zakonsko pravo i postupak zajmodavac koristi za nadoknadu financijskih gubitaka nastalih uslijed neuspjeha dužnika u vraćanju zajma; obično rezultira javnom dražbom imovine koja je korištena za osiguranje, a prihod ide prema hipotekarnom dugu. Vidi također ovrha vs kratka prodaja.
Vrste kredita
Otvoreni i zabrani krediti
Postoje dvije glavne kategorije kredita. Otvoreni kredit - ponekad poznat i kao "revolving kredit" - kredit je koji se može posuditi od više puta. "Otvoren je" za nastavak zaduživanja. Najčešći oblik otvorenog kredita je kreditna kartica; netko s ograničenjem od 5000 dolara na kreditnoj kartici može se nastaviti s posudbom s te kreditne linije na neodređeno vrijeme, pod uvjetom da ona otplaćuje karticu mjesečno i na taj način nikad ne ispuni ili prijeđe ograničenje kartice, a tada više nema novca za posudbu. Svaki put kada ona plati karticu do 0 dolara, ona opet ima 5000 USD kredita.
Kada se fiksni iznos novca posuđuje u potpunosti uz dogovor da se naknadno u cijelosti vrati, to je oblik kredita zatvorenog tipa; poznat je i kao pojam zajma. Ako je osoba s hipotekarnim kreditom od 150.000 USD vratila zajmodavcu 70.000 USD, to ne znači da ima dodatnih 70.000 od 150.000 dolara za posudbu; to jednostavno znači da je dio puta kroz otplatu punog iznosa zajma koji je već primio i iskoristio. Ako je potrebno više kredita, morat će podnijeti zahtjev za novi kredit.
Osigurano u odnosu na neosigurano
Zajmovi mogu biti osigurani ili osigurani. Nezaštićeni zajmovi nisu vezani uz imovinu, što znači da zajmodavci ne mogu staviti založno sredstvo na ime nadoknade financijskih gubitaka u slučaju da dužnik ne ispuni kredit. Zahtjevi za neosigurane zajmove umjesto toga se odobravaju ili odbijaju prema zajmoprimčevim prihodima, kreditnoj povijesti i kreditnom rezultatu. Zbog razmjerno visokog rizika, zajmodavac preuzima zajmoprimcu neosiguranu kreditnu liniju, neosigurani kredit često je manjeg iznosa i ima višu travu od zajamčnog kredita. Kreditne kartice, prekoračenja računa i osobni zajmovi sve su vrste neosiguranih zajmova.
Osigurani zajmovi - ponekad poznati kao kolateralni zajmovi - povezani su s imovinom i uključuju hipoteke i auto kredite. U ovim zajmovima, dužnik postavlja sredstvo kao sredstvo osiguranja u zamjenu za novac. Iako osigurani zajmovi najčešće nude veće količine novca zajmoprimcima, uz niže kamatne stope, oni zajmodavci relativno sigurnije ulažu. Ovisno o prirodi ugovora o zajmu, zajmodavci će moći iskoristiti djelomičnu ili potpunu kontrolu imovine ako dužnik propusti svoj zajam.
Ostale vrste kredita
Otvoreni / zatvoreni i osigurani / neobezbijeđeni su široke kategorije koje se primjenjuju na širok raspon specifičnih zajmova, uključujući studentske zajmove (zatvoreni, često osigurani od države), zajmove za male poduzetnike (zatvoreni, osigurani ili nezaštićeni), zajmovi za američke veterane (zatvoreni, osigurani od vlade), hipoteke (zatvoreni, osigurani), konsolidirani zajmovi (zatvoreni, osigurani), pa čak i zajmovi na isplate plaće (zatvoreni, neosigurani). U vezi s ovim potonjim, zajmove na plaću treba izbjegavati, jer njihov fini tisak gotovo uvijek otkriva: vrlo visok travanj što otežava otplatu kredita, ako ne i nemoguće.
Vrste hipoteka
Klikni za veću sliku Grafikon koji prikazuje prednosti i nedostatke različitih vrsta hipoteka. Izvor: USA.gov. Hipoteke s fiksnom stopom
Velika većina stambenih kredita su hipoteke s fiksnom stopom. To su veliki krediti koji se moraju otplaćivati u dužem vremenskom razdoblju - 10 do 50 godina - ili što prije, ako je moguće. Imaju postavljenu ili fiksnu kamatnu stopu koja se može promijeniti samo refinanciranjem zajma; plaćanja su jednaka mjesečnim iznosima tijekom trajanja zajma, a dužnik može platiti dodatne iznose da brže otplati svoj zajam. U tim programima zajma, otplata zajma prvo ide prema plaćanju kamata, a zatim prema plaćanju glavnice.
Vidi također hipoteku s podesivom stopom i hipotekom s fiksnom stopom.
FHA hipotekarni krediti
Federalna stambena uprava (FHA) osigurava hipotekarne kredite koje zajmodavci FHA odobreni zajmodavcima visokog rizika. To nisu zajmovi vlade, već osiguranje zajma neovisne institucije, poput banke; postoji ograničenje koliko će država osigurati zajam. FHA krediti obično se daju kupcima koji prvi put dolaze s niskim do umjerenim primanjima i / ili ne plaćaju 20% predujma, kao i onima sa lošom kreditnom poviješću ili poviješću bankrota. Vrijedi napomenuti da iako FHA krediti omogućuju onima koji ne plaćaju 20% predujma za kupnju kuće, oni zahtijevaju od tih visokih rizičnih zajmoprimaca da zaključe privatno hipotekarno osiguranje.
Vidi također Konvencionalni zajam vs FHA zajam.
VA zajmovi za veterane
Američki odjel za pitanja branitelja jamči hipotekarne kredite za kuće koje su uzeli vojni veterani. Zajmovi VA slični su FHA zajmovima, jer vlada ne posuđuje novac, već osigurava ili jamči zajam koji je dao drugi zajmodavac. U slučaju da veteran propusti svoj zajam, vlada otplaćuje zajmodavca barem 25% kredita.
VA zajam ima neke posebne pogodnosti, naime da branitelji nisu obvezni plaćati predujam ili obavljati privatno hipotekarno osiguranje (PMI). Zbog obilazaka dužnosti koji su ponekad utjecali na njihovo civilno radno iskustvo i primanja, neki veterani bili bi zajmoprimci visokog rizika koji bi bili odbijeni za uobičajene hipotekarne kredite.
Ostale vrste hipoteka
Postoje mnoge druge vrste hipoteka, uključujući hipoteke samo za kamatne stope, hipoteke podesive stope (ARM) i povratne hipoteke. Hipoteka s fiksnom stopom i dalje je najčešća vrsta hipoteke, s tim da je najpopularniji oblik 30-godišnjih programa s fiksnom stopom..
Djelo povjerenja
Neke američke države ne koriste hipoteke vrlo često, ako ih uopće, a umjesto toga koriste sustav povjerenja, pri čemu treća strana, poznata kao skrbnik, djeluje kao svojevrsni posrednik između zajmodavaca i zajmoprimaca. Da biste saznali više o razlikama između hipoteka i djela povjerenja, pogledajte Deed Of Trust vs Hipoteka.
Ugovori o zajmu protiv hipoteke
Ugovori o zajmu i hipotekarnom kreditu prikazani su na sličan način, ali detalji se znatno razlikuju ovisno o vrsti zajma i njegovim uvjetima. Većina sporazuma jasno određuje tko je zajmodavac (i) i dužnik, koja je kamatna stopa ili travanj, koliko mora biti plaćeno i kada, te što se događa ako dužnik ne uspije vratiti zajam u dogovoreno vrijeme. Prema knjizi Kako započeti posao s novcem ili bez njega, "Zajam se može plaćati na zahtjev (zajam na zahtjev), u jednakim mjesečnim ratama (ratu zajma), ili može biti dobar do daljnjeg ili dospijeća (vremenski zajam)." Većina saveznih zakona o vrijednosnim papirima ne odnosi se na kredite. [1]
Postoje dvije glavne vrste zajma: bilateralni ugovori o zajmu i sindicirani ugovori o zajmu. Bilateralni ugovori o zajmu sklapaju se između dviju strana (ili tri u slučaju izričaja o povjerenju), dužnika i zajmodavca. Ovo su najčešća vrsta ugovora o zajmu, a s njima je relativno jednostavno raditi. Sporazumi o zajmu sklapaju se između zajmoprimca i više zajmodavaca, kao što je više banaka; ovo je ugovor koji korporacija obično koristi za uzimanje vrlo velikog zajma. Više zajmodavaca objedinjuje svoj novac zajedno kako bi stvorili zajam, čime se smanjuje individualni rizik.
Kako se oporezuju zajmovi i hipoteke
Zajmovi nisu oporezivi dohodak, već oblik duga, pa zajmoprimci ne plaćaju porez na novac primljen od zajma i ne oduzimaju plaćanje za kredit. Isto tako, zajmodavcima nije dopušteno da oduzmu iznos zajma od svojih poreza, a isplate od dužnika ne smatraju se bruto dohotkom. Međutim, kada je u pitanju kamata, zajmoprimci mogu odbiti od poreza koji im je oduzet, a zajmodavci moraju kamate koje su primili obrađivati kao dio njihovih bruto prihoda.
Pravila se malo mijenjaju kada se otplaćuje kreditni dug prije otplate. U ovom trenutku, IRS smatra da dužnik ima prihod od zajma. Za više informacija pogledajte Otkazivanje prihoda (COD).
Trenutačno oni s privatnim hipotekarnim osiguranjem (PMI) mogu odbiti njegov trošak od poreza. Ovo pravilo treba isticati 2014. godine i trenutno nema znakova da će Kongres obnoviti odbitak. [2]
Predatorsko pozajmljivanje
Oni koji žele preuzeti kredit trebaju biti svjesni grabežljivih praksi kreditiranja. To su rizične, nepoštene, a ponekad čak i lažne prakse koje provode zajmodavci, a koje mogu naštetiti dužnicima. Hipotekarna prijevara igrala je ključnu ulogu u hipotekarnoj krizi 2008. godine [3].
Reference
- 43 načina za financiranje vašeg igranog filma John W. Cones, 3. izdanje, objavljeno 2008.
- Uobičajene vrste hipoteka na kući - USA.gov
- Rječnik pojma za zajmove - University of California
- Što je osiguran zajam? - Wells Fargo
- Wikipedia: Ugovor o zajmu
- Wikipedia: Zajam
- Wikipedia: Hipotekarni kredit
